Inhalt
1 Einleitung
Grundsätzlich stehen dem Bauherrn verschiedene Möglichkeiten einer Kooperation mit Baufachleuten zur Verfügung. Um auszuwählen, mit wem und in welcher Art und Weise, ist es sinnvoll, sich genau zu orientieren, um sich ein Bild der zukünftigen Zusammenarbeit zu machen.
Dem Architekten ist Konkurrenz aus Handwerker- und aus Unternehmerkreisen entstanden. Es gibt ihn noch, den klassischen Architekten, der sich in seinem Fach als Gesamtverantwortlicher behauptet. Der Architekt als Gesamtleiter, vom Entwurf bis hin zur Ausführung des Bauwerkes samt Abschluss, Inbetriebnahme und Übergabe, allenfalls weiterer Begleitung des Objektes, ist in dieser Tätigkeit nicht unangefochten. Es hat sich, wie in vielen anderen Berufsbranchen auch, eine Spezialisierung durchgesetzt. Den Architekten sehe ich vor allem als Koordinator
von Spezialisten, als Dirigenten eines grossen Orchesters, der aus den einzelnen am Werk Beteiligten zu Gunsten des Bauherrn, des Bauwerkes ein Optimum an Ergebnis zu erbringen versucht, um das gesteckte Ziel mit einem Minimum an Leistung - Kosten - zu erreichen.
Als Beispiele einer möglichen Art, mit Bauleuten zusammenzuarbeiten, ist einerseits bauen mit einem Architekten, anderseits bauen mit einem Generalplaner, einem Generalunternehmer oder Totalunternehmer möglich.
Selbstredend gibt es dazwischen verschiedene Abstufungen und Möglichkeiten, die sich vertraglich festhalten lassen. Möglichkeiten, sind beispielsweise Projektkoordinationsverträge, Garantieverträge oder Baumanagementverträge.
2 Bauen mit Architekt
Die Zusammenarbeit mit einem Architekten oder Baumeister ist historisch gesehen die eigentliche, bewährte Art, um Gebäude zu realisieren.
Das idealisierte Bild der durch den Architekten erbrachten Leistung umfasst fünf Stufen.
3Leistungsstufen
Die einzelnen Leistungsbereiche sind in der SIA-Norm 102 «Ordnung für Leistungen und Honorare des Architekten» genau umschrieben und können dem Architekten gesamthaft oder auch nur in Teilbereichen oder einzelnen Schritten in Auftrag gegeben werden.
Bei kleineren Bauvorhaben übernimmt der Architekt auch meist die Aufgabe des örtlichen Bauleiters. Vielfach wird aber bereits diese Aufgabe an einen dafür spezialisierten Fachmann abgegeben.
4 Örtliche Bauleitung
Der Bauführer gilt als Leiter auf dem Bauplatz. Sein Fachwissen, sein Kontakt mit den am Werk beteiligten Unternehmern sowie seine Fähigkeit, Arbeiten kompetent zu überwachen und zu koordinieren, damit sie nicht falsch, unsachgemäss oder zum falschen Zeitpunkt ausgeführt werden, hilft, den Bau optimal durchzuführen und somit Kosten, Ärger und Zeit zu sparen. Wichtig ist, dass sich Bauherr und Architekt vor einem Vertragsabschluss Zeit nehmen, ein enges Vertrauensverhältnis herzustellen. Der Auftraggeber darf ungeteilte Aufmerksamkeit und Einfühlungsvermögen in seine Anliegen erwarten. Er muss die Überzeugung gewinnen, mit dem Baupartner sein Projekt verwirklichen zu können. Hegt er Zweifel an den vorgeschlagenen Lösungen der ausgewählten Fachleute, kann man die Ergebnisse einem Team zur Beurteilung vorlegen.
Ein ausgewiesener Architekt ist ebenfalls bereit, seine Leistungen im Rahmen eines durch die Bauherrschaft erteilten Baumanagementauftrages überwachen und koordinieren zu lassen.
5 Vertreter
Wer die Arbeit eines Architekten in Anspruch nimmt, hat eine Vertrauensperson engagiert, die den Bauherrn gegenüber den Unternehmern, den Behörden und allenfalls, je nach Vertragsinhalt, auch gegenüber Geldgebern und weiteren am Bau beteiligten Personen oder Institutionen vertreten kann.
6 Bauen mit GU etc.
Im Zuge der Spezialisierung und Arbeitsteilung bezüglich der Projektierung und Ausführung von Bauten, wurde die Koordination der einzelnen Teilleistungen zu einem nicht zu unterschätzenden Problem. Die Lösung der Schnittstellen zwischen den einzelnen Arbeiten, die Formulierung der Verantwortlichkeiten in den Teilbereichen sowie die Verantwortlichkeit für das gesamte Projekt ist eine anspruchsvolle Aufgabe, die es zu lösen gilt, damit wenig Probleme im Projektablauf auftreten. Zeitdruck, Kostenminimierung und Abgabe der Verantwortlichkeiten der Bauherrschaft haben zu neuen Formen der Zusammenarbeit mit Baufachleuten geführt.
7 Generalplanervertrag
Der Generalplaner übernimmt die Gesamtprojektierung, wobei er normalerweise nur einen Teil der Arbeiten im eigenen Büro erledigt, die anderweitigen Planungsarbeiten jedoch unter seiner Verantwortung durch beigezogene Planer ausführt. Der Generalplaner übernimmt damit die Verantwortung für die Koordination der Planung. Als Generalplaner treten im Hochbau nebst Architekten Bauingenieure, Spezialingenieure und Generalunternehmungsfirmen auf. Hauptkriterium einer Generalplanerleistung ist die Ablieferung eines ganzheitlichen, durchkoordinierten Bauprojektes.
8 Projektkoordinationsvertrag
Wo die Projektierung konventionell erfolgt, muss jemand für die Planungskoordination sorgen. Dies ist eigentlich Aufgabe der Bauherrschaft. Da sich aber viele heikle Fachfragen stellen, wird meist der projektierende Architekt damit beauftragt. Diese Art von Koordinationsauftrag wird üblicherweise als einfacher Auftrag erteilt, d.h. der Auftragnehmer ist ausschliesslich für seine geleistete Arbeit verantwortlich und nicht für die Projekte der einzelnen Fachingenieure und somit für den Erfolg der ganzen Projektierung.
9 Generalunternehmervertrag
Durch den Generalunternehmervertrag bestellt der Bauherr die von ihm gewünschte Einzelanfertigung gesamthaft. Der Generalunternehmer leistet Gewähr für das ganze Werk. Die Bauherrschaft erhält vom Generalunternehmer ein ganzes Haus oder einen vollständigen Umbau und nicht ausschliesslich eine Vielzahl von Einzelbauleistungen.
Gewöhnlich leistet der Generalunternehmer Gewähr für die Qualität der Arbeit, für den Zeitpunkt der Fertigstellung sowie für den Gesamtpreis des Bauwerkes (Qualitäts-, Termin- und Preisgarantie).
10 Baumanagementvertrag
In der Regel umfasst ein Baumanagementvertrag die sogenannte Geschäftsführung eines Projektes. Der Bauherr überträgt dem Baumanager die Vergebung, die Koordination, die Beaufsichtigung und Leitung der Bauaufgaben sowie die Bauabrechnung einschliesslich dem Zahlungsverkehr. Vielfach wird dem Baumanager auch nur ein bestimmter Teil dieser Aufgaben anvertraut.
11Totalunternehmervertrag
Werden vom Bauherrn demselben Baufachmann Generalplanung und die ganze Ausführung eines Bauvorhabens übergeben, so spricht man von einem Totalunternehmervertrag. Es handelt sich also um eine Kombination von Generalplanung und Generalunternehmung. Echte Totalunternehmerverträge sind im Hochbau relativ selten. Meist werden in der Folge
Generalplanungs-/Generalunternehmerverträge abgeschlossen. Die Ausführung eines Bauprojektes kann erfahrungsgemäss erst in einer fortgeschrittenen Projektphase so genau definiert werden, weil die detaillierten Unterlagen zu Beginn eines Projektes meist nicht zur Verfügung stehen, um einen Totalunternehmervertrag abschliessen zu können.
12 Vor- und Nachteile des Bauens mit einem Generalunternehmer
Vorteile:
• Abnahme von fachtechnischen Entscheidungen
• Ausschalten von Baurisiken
• Abgabe von Kompetenzen
• Meist Zeitersparnis aufgrund kürzerer Entscheidungswege
• Vor Baubeginn müssen die Details weitgehend bestimmt sein
Nachteile:
• Abhängigkeit vom GU während der Projektierungs- und Bauphase (Bonität und Vertrag genau überprüfen)
• Änderungen und Projektbeeinflussung schwerlich möglich oder teuer
• Mitsprache und aktive Mitarbeit in der Projektierungsphase kaum mehr möglich
• Keine grosse Motivation für individuelle und gepflegte Architektur, spezifische Merkmale
der Bauherrschaft stehen nicht im Zentrum
Es ist jedem Bauinteressenten dringend zu empfehlen, seinen Generalunternehmer vor Vertragsabschluss eingehend zu überprüfen. Genügend Sicherheit bietet nur ein Unternehmer, der finanziell solide und leistungsfähig ist.
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