Inhalt

• 1 Einleitung
• 2 Alternativen
• 2.1. Eigenfinanzierung
• 2.2. Fremdfinanzierung
• 3 Anlagewert
• 4 Kosten
• 5 Etappen
• 6 Geldinstitute
• 7 Finanzierungsplan

1 Einleitung

Die Realisierung eines Sanierungskonzeptes löst nicht nur bauliche Massnahmen aus. Mit der Sanierung fallen neue zusätzliche Zahlungs- und Leistungsverpflichtungen zwischen allfälligen Geldgebern, dem Liegenschaftseigentümer und allen am Projekt Beteiligten an. Die Finanzierung eines Projektes ist eines der entscheidenden Kriterien bezüglich Durchführbarkeit. Zu Beginn einer Projektierungsphase müssen die Finanzierungsmöglichkeiten ausgelotet werden und frühzeitig, d.h. vor der Entstehung namhafter Kosten, muss die Finanzierung gesichert sein. Bevor eine endgütige Entscheidung zugunsten eines Sanierungsprojektes getroffen werden kann, müssen die finanziellen Folgen der verschiedenen zur Auswahl stehenden Alternativen ermittelt werden.

2 Alternativen

Es gibt viele verschiedene Finanzierungsmöglichkeiten, die aber grundsätzlich in zwei Gruppen aufgeteilt werden können:

2.1. Eigenfinanzierung

Als Eigenfinanzierung gelten alle Mittel; die vom Eigentümer selbst zur Verfügung gestellt werden können. Es können dies aus der betreffenden Liegenschaft erwirtschaftete Mittel oder irgendwelche Werte des Eigentümers sein, die sich zur Begleichung der
Sanierungskosten eignen.

2.2. Fremdfinanzierung

Fremdmittel sind Werte, die dem Eigentümer von Dritten zur Verfügung gestellt werden. Diese werden verzinst und allenfalls auch amortisiert. Fremdmittel oder Fremdkapital sind normalerweise Darlehensbeträge, für welche in der Regel Sicherheiten geleistet werden müssen. Insbesondere eignet sich dazu das Grundstück, das zu Gunsten Dritter als Pfand eingesetzt wird.
Der Finanzierung ist angemessenes Gewicht beizumessen, da sie ein entscheidendes Kriterium darstellt. Die bestehenden Lasten, zusammen mit den durch Sanierung, Um- oder Anbau ausgelösten Kosten, ergeben einen neuen Anlagewert, den es zu finanzieren gilt.

3 Anlagewert

Nur mit einem optimalen, zum voraus geplanten Finanzierungsmodell lassen sich vor allem bei grösseren, über längere Zeit andauernden Projektvorhaben unerwünschte Risiken finanzieller Art ausschalten. Es ist angezeigt, dass langfristige Finanzierungen vom Eigentümer, dessen Treuhänder und den Fremdfinanzierung gebenden Dritten eingehend besprochen und für einen den Verpflichtungen entsprechenden Zeitabschnitt geplant werden. Die Finanzierungskosten beeinflussen direkt die Liegenschaftsrechnung und sind ein entscheidender Faktor für die Rentabilität, für Gewinn oder Verlust.
Grundsätzlich ist bei diesen Überlegungen auch die Marktentwicklung zu berücksichtigen, da diese Situation heute innert kurzer Zeit völlig ändern kann.
Die Sanierung führt zu einer Erhöhung des Marktwertes der Liegenschaft. Wertsteigernde Massnahmen, aber auch die Steigerung ideeller Werte wie Wohnqualität, Umfeld und Ortsbild sind zu beurteilen, sind sie doch Faktoren, die zukünftige Mieter bei der Wahl einer Liegenschaft einbeziehen.

4 Kosten

Je nach Art und Weise der Fremdfinanzierung, abhängig von der konzeptionellen Lösung, aber auch in Abhängigkeit von den beteiligten Finanzinstituten, können die Kosten für die Finanzierung recht unterschiedlich ins Gewicht fallen und einen angemessenen Teil der Gesamtkosten eines Projektes ausmachen. Es ist zu beachten, dass Finanzierungskosten, im Gegensatz zu den Baukosten, langfristig wiederholt anfallen.
Eine Grobkostenschätzung sollte dem Eigentümer möglichst frühzeitig eine Übersicht über die Grössenordnung der Sanierungsaufwendungen geben. Diese Kostenangaben auf der Basis von Erfahrungswerten ermöglichen es dem Hauseigentümer oder dessen Vertreter, eine erste Finanzierungsrechnung anzustellen und den Bedarf an Fremdmitteln abzuschätzen.

5 Etappen

Aufgrund dieser Schätzungen und Ermittlungen kann dann schlüssig beurteilt werden, ob eine Sanierung durchgeführt werden kann, ob sie allenfalls in Etappen aufgeteilt werden muss und wie die zukünftige Rentabilität und finanzielle Bewirtschaftung der Liegenschaft fundiert ist. Die Finanzierungsmittelbasis muss breit genug sein, um jederzeit zusammen mit den laufenden Mietzinseinnahmen, unter Berücksichtigung allfälliger marktabhängiger Leerstände, den Zahlungsverpflichtungen nachkommen zu können.

6 Geldinstitute

Es ist empfehlenswert, mit den Geldinstituten frühzeitig erste Gespräche aufzunehmen, um sich in einer für die Verhandlungen vorteilhaften Position verschiedene Offerten unterbreiten zu lassen, ohne in zeitlichen Druck zu geraten, wenn beispielsweise schon die Handwerkerrechnungen vorliegen und noch kein Baukredit gesprochen worden ist.
Der Finanzierungsplan ist ein notwendiges Instrument, das zu Beginn eines Projektes formuliert werden muss und an dem sich der Projektablauf zu orientieren hat.

7 Finanzierungsplan

Manche Finanzierung wird erst nach der Ausführung einer Sanierung mühsam, unter schlechten Bedingungen und im Zugzwang zusammengestellt. Dies führt zu unnötig hohen Kosten, schlechten Konditionen und Einschränkungen im Handlungsspielraum, kurzum zu unbefriedigenden Abschlussarbeiten, die einer bautechnisch gelungenen Sanierung einen schlechten Nachgeschmack aufsetzen.