Inhalt

• 1 Entwertung
• 2 Zeitpunkt
• 3 Lebensdauer von Gebäudeteilen
• 4 Attraktivität
• 5 Herausforderung
• 6 Sanierungskonzept
• 7 Bauwert
• 8 Renovationsbedarf
• 9 Gebäudedaten

1 Entwertung

Jedes Bauwerk unterliegt einer ständigen Abnutzung. Ohne Gegenmassnahmen führt dies zu einem progressiv verlaufenden Wertverlust. Diese Altersentwertung ist jedoch nur ein Aspekt. Nicht primar das Alter, sondern der Zustand bestimmt, wann ein Haus renovationsbedurftig ist.

2 Zeitpunkt

Ist ein Gebäude ungenügend unterhalten, so richtet sich der Zeitpunkt einer allfäligen Renovation nicht ausschliesslich nach der Notwendigkeit zur Erhaltung der Bausubstanz, sondern auch nach den in Erscheinung tretenden Bedürfnissen nach Wertvermehrung, Umnutzung, Erweiterung oder Vergrösserung der vorliegenden Baute. Der richtige Zeitpunkt ist schwierig zu bestimmen. Für den Einzelfall gibt es keine verbindlichen Aussagen.

3 Lebensdauer von Gebäudeteilen

Der Entwertungsprozess eines Bauwerkes läuft stetig voran, er verläuft aber bei unterschiedlichen Gebädeteilen unterschiedlich schnell. Während der Rohbau über hundert Jahre dauern kann, sind Teile der Haustechnik oder des Innenausbaus schon nach weniger als zehn Jahren ersatzbedürftig. Ständig kommen neue und verbesserte Produkte auf den Markt. Anlagen und Apparate, Ausbauten und Einrichtungen laufen Gefahr, durch technische Neuerungen und neues Design in ihren Eigenschaften überholt zu werden.

4 Attraktivität

Diese Faktoren führen nicht nur zu einer technischen Entwertung, sondern zu einem Verlust an Attraktivität einer Immobilie. Solchen Umständen ist vor allem in kundenorientierten Bereichen wie Läden, Restaurants, Hotels und dergleichen Rechnung zu tragen.

5 Herausforderung

Modernisieren und renovieren ist deshalb eine Aufgabe und eine ständige Herausforderung für jeden Liegenschafteneigentümer, für Verwalter und Treuhänder, die laufend wahrzunehmen ist.
Ausschliesslich bewirtschaftete Liegenschaften bringen über lange Jahre die erwarteten Erträge.

6 Sanierungskonzept

Grundlage einer jeden Sanierung muss ein ausgereiftes Konzept sein. Die einzelnen Schritte einer Sanierung müssen im Rahmen einer ganzheitlichen Tätigkeit stehen. Bauherr und Planer müssen sich bewusst sein, was mit einer Liegenschaft kurzfristig, mittelfristig und langfristig beabsichtigt wird. Ad-hoc-Entscheide in Schadenfällen und Sanierungen von Einzelteilen sind nur dann sinnvoll, wenn sie im Rahmen eines gesamten Konzeptes eingebunden sind.

7 Bauwert

Renovationen und Umbauten zielen einerseits auf eine Erhaltung des Bauwertes ab und bewirken anderseits, eine fortschreitende Entwertung zu bremsen. Dadurch kann auch auf den Ertragswert Einfluss genommen werden. Stehen grössere Sanierungen an, so ist stets zu prüfen, ob nicht eine grundlegende, eindeutig wertvermehrende Sanierung bis hin zum Umbau, Anbau oder zur Umnutzung wirtschaftlich sinnvoller sein könnte.

8 Renovationsbedarf

Ein nachhaltiger Renovationsbedarf beschleunigt den Abnutzungsprozess und kann zu einer Ausweitung von Bauschäden führen. Dies ist im Interesse eines gleichmässigen Ertrages zu vermeiden. Deshalb sind Modernisierungsmassnahmen stetig im Auge zu behalten.

9 Gebäudedaten

Nicht erst wenn eine Renovation ansteht, müssen alle Einzelheiten in Erwägung gezogen und geprüft werden. Schon während des üblichen Gebrauchs einer Liegenschaft sollte an den Zeitpunkt einer grösseren Sanierung gedacht werden. Die für eine Renovation wichtigen Gebäudedaten müssen laufend erhoben und archiviert werden. Dies erspart viel Vorbereitungsaufwand und verkürzt allenfalls eine Projektierungsphase massiv. Je nach Auslöseart und Zeitpunkt bleibt zu Beginn einer Renovation kaum Zeit, um alle relevanten Entscheidungskriterien zu beschaffen.
Ausschliesslich durch sorgfältiges Vorgehen können Fehlinvestitionen, Kosten- und Terminüberschreitungen, Unannehmlichkeiten mit den ausführenden Handwerkern und Probleme seitens der Mieter vermieden werden. Grundsätzlich ist vor Beginn einer Renovation die Marktsituation zu prüfen. Sind diese Voraussetzungen für den Eigentümer gut, so kann mit der Erarbeitung der Entscheidungsgrundlagen begonnen werden. Bei systematischer Vorbereitung, genauer Zielsetzung und konsequenter Überwachung der Planungs- und Ausführungsphase kann eine Renovation für Hauseigentümer und alle Beteiligten eine erfreuliche Sache werden.